Grattacieli, massiccio sviluppo in arrivo

Jul 17, 2023

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I 16 progetti su larga scala proposti a Santa Monica faranno impallidire quasi ogni altro sviluppo della città. Questi progetti violano ogni codice di zonizzazione, limite di altezza e norma di quartiere. Non c'è modo di fermarli. Nonostante abbia chiuso la scappatoia che ha consentito questi massicci sviluppi, martedì il Consiglio comunale ha votato per rischiare di riaprirla nonostante gli avvertimenti del personale.

Il boom edilizio che si abbatte su Santa Monica continua senza sosta, con richieste di avanzamento per 16 grandi progetti che superano di gran lunga le restrizioni edilizie locali.

Questi progetti, uno che supera per dimensioni, altezza e portata il controverso progetto Plaza (4th, 5th/Arizona) e il controverso progetto Bergamot Village, sono ora completamente fuori dal controllo locale. Tuttavia, mentre si stanno elaborando piani per costruire 4.656 nuove unità abitative, il Consiglio comunale di Santa Monica continua a lanciare i dadi con le sue regole abitative. Questa scommessa, rivedendo i piani abitativi già approvati, potrebbe esporre la città all'ira dei regolatori statali che potrebbero dare carta bianca ai costruttori per costruire alti e larghi quanto vogliono.

Nelle ultime settimane, il Consiglio Comunale ha discusso tre idee che potrebbero mettere a repentaglio il controllo locale sullo sviluppo. In due dei tre casi, il Comune ha votato per chiedere ai regolatori statali se le loro idee avrebbero effettivamente invalidato le regole di zonizzazione locale. Nel terzo caso, una maggioranza di 4-3 ha votato per ridimensionare potenziali complessi residenziali su Main Street nonostante gli avvertimenti che ciò avrebbe potuto mettere la città in conflitto con le norme statali sugli alloggi richieste.

L'elemento abitativo

L’Housing Element è un piano elaborato dai governi locali per capire quante case sono necessarie e dove dovrebbero essere costruite.

L'intera controversia deriva dall'elemento abitativo della città e dall'obbligo per la città di pianificare la crescita abitativa.

Ogni otto anni, i funzionari della California determinano la quantità di alloggi da costruire per soddisfare le esigenze dei residenti in tutto lo stato. La cifra totale viene assegnata alle regioni che poi assegnano un numero alle singole città. Ogni città deve quindi adottare politiche e procedure che consentano agli sviluppatori di costruire il totale assegnato o di incorrere in sanzioni.

Nel ciclo attuale, a Santa Monica sono state assegnate 8.874 nuove unità abitative, il 69% delle quali devono essere a vari livelli di reddito accessibili. Le nuove cifre fanno impallidire la precedente allocazione di 1.674 unità. Quando i funzionari di Santa Monica non riuscirono ad adottare piani che soddisfacessero i requisiti dello Stato, appresero rapidamente che le sanzioni per la non conformità erano molto più severe rispetto agli anni passati.

Nei report precedenti, SMDP ha esaminato come si sono verificati i fallimenti.

A quel punto, i costruttori locali si sono lanciati in quello che è colloquialmente noto come il Rimedio del Costruttore, candidandosi per 16 progetti contenenti 4.562 unità abitative in edifici alti fino a 18 piani.

Il rimedio del costruttore

Le leggi sull'edilizia abitativa includono il "Rimedio del costruttore" dal 1990. Quando un progetto è accessibile almeno al 20% per le famiglie a basso reddito o al 100% per le famiglie a reddito moderato, può aggirare i codici di zonizzazione della città e i piani generali.

La natura complessa delle leggi e la mancanza di meccanismi di applicazione hanno impedito per decenni l’utilizzo della disposizione.

"Dal 1980, la California ha messo a punto un quadro di pianificazione ambizioso per far sì che i governi locali soddisfino la loro giusta quota di 'bisogno abitativo regionale' per tutti i livelli di reddito", afferma un'analisi di un gruppo di esperti dell'Università della California (Christopher S. Elmendorf, Eric Biber, Paavo Monkkonen e Moira O'Neill) in un'analisi della legge del 2019. "Il quadro si basava, tuttavia, su un nastro trasportatore traballante e complicato per convertire gli obiettivi abitativi regionali in produzione effettiva. A supervisionare il nastro trasportatore c'era un ente amministrativo, il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo comunitario (HCD), le cui regole non avevano alcun effetto legale, e i cui giudizi sull’adeguatezza del piano abitativo di un governo locale non hanno ricevuto praticamente alcuna deferenza dai tribunali”.